전월세 전환율 하향조정, 임차인에게 유리할까?

 

전월세 전환율을 간단하게 설명드리면,

임대인이 전세에서 월세로 바꾸거나

월세에서 전세로 바꿀 때

일정한 규칙을 따라야 한다는 공식이 있는데요. 

 

그 공식에 적용하는 수치를

"전월세 전환율"이라고 합니다. 

 

현재 정부에서 

이 전월세 전환율을 낮추는 방안을 추진중이에요. 

 

현재 여러 정책의 부작용때문에 

전세를 반전세나 월세로 전환하는 움직임이 많고 

 

그만큼 전세 매물은 씨가 마르면서 

가격이 뛰고 있어요. 

 

전월세 전환율을 낮추면

전세를 월세로 바꾸는 임대인은 아주 불리해집니다. 

 

그러니까 전월세 전환율 하향조정을 통해서 

전세를 월세로 전환하는 

임대인들에게 불이익을 주면

전세가 줄어들지 않는다는

기가막힌 발상인데요.

 

전월세 전환율을 어떻게 계산하는 건지

먼저 설명을 드릴게요. 

 

[(월세X12개월)/4%]+보증금 = 전세금

 

월세를 전세로 또는 전세를 월세로 전환하는 공식이에요. 

 

월세를 전세로 전환할때는

월세에 12개월을 곱한 다음에

그걸 4%로 나눕니다. 

 

거기에

월세보증금을 합한 금액이

바로 전세금액이 되는 거고

 

전세를 월세로 전환할 때는

이걸 역으로 계산하면 됩니다. 

 

여기서 등장하는 4%가 

전월세전환율이에요. 

 

기준금리에 대통령령으로 정한 비율을 더하는데

 

(기준금리 0.5% + 대통령령 3.5%)

 

현재 기준금리가 0.5%이고 

대통령령으로 정한 비율이 3.5%이기 때문에 

합해서 4%가 현재의 전월세 전환율이 된겁니다. 

 

현재의 기준금리가

역대 최저수준이기 때문에 

 

기준금리가 올라가면

이 4%라는 수치도 올라가게 되어 있어요. 

 

그러니까 

현재의 전월세전환율 4%는

역대 최저수준이라는 얘기죠. 

 

그런데

이 수치를 더 낮춰서 2%대까지

만들겠다는 것이

현재 정부가 추진하고 있는 방안입니다. 

 

 

 

실제 계산으로 보자면,

 

보증금 5,000만원에

월세 200만원을 받는 

주택을 전세로 전환하면

 

월세 200만원을 12개월로 곱해서 

나온 금액 2,400만원에 

나누기 4%를 합니다. 

그럼 6억원이라는 금액이 나오구요. 

여기에 월세 보증금 5,000만원을 더하면

최종 계산된 금액은

6억 5천만원이 되는거에요. 

 

반대로 6억 5000만원 받던 전세를

보증금 5,000만원짜리 월세로 전환하면

이걸 역으로 계산해서 받을 수 있는

월세는 최종 200만원이 됩니다. 

 

전세를 월세로 전환할 경우에

전월세 전환율의 변동에 따라서 

임대인이 받을 수 있는 월세가 

어떻게 달라지는지 

한번 계산해볼게요. 

 

방금 전과 똑같은

전세 6억5,000만원을 

월세로 전환해 보겠습니다. 

 

보증금 5,000만원일 경우

전월세 전환율이 4%인 현재는

월세 200만원 받을 수 있어요. 

전환율이 2.5%로 내려간다면

받을 수 있는 월세는 125만원이 됩니다. 

 

즉, 정부가 전월세 전환율을 낮추면 낮출수록

전세에서 월세로

전환하는 임대인은

점점 불리해 지는 거죠. 

 

 

 

 

정부에서 전월세 전환율을 

낮추기로 한 배경에는

현재 전세매물이 급속히 사라지고 

있다는 불만여론이 있어요. 

 

사실, 전세는 몇 년 전부터 

조금씩 사라지고 있었죠. 

 

그게 정부의 여러가지 

정책 부작용으로 인해서 

점점 가속화되고 

 

전세 매물이 급속히 씨가 마른다는 

주장과 우려들이 있습니다. 

 

방금 전의 계산에서 보셨다시피

전월세 전환율을 낮추게 되면

전세를 월세로 바꾸는 임대인에게 

별 이득이 없어요. 

 

다시 말해서, 

전월세 전환율을 낮추는 것은

명목상으로는 

"안정적인 월세 수준"을 

통제한다는 것이지만

 

실제로는 

전세가 급격히 사라지는 것을

약간 늦추는 효과도 있습니다. 

 

전세를 월세나 

반전세로 바꾸려는 임대인들이

실제 계산을 해보면

생각만큼 월세를 못받게 되니까요. 

 

전세를 월세로 바꿔봤자 

실익이 없다는 인식을 주는 거죠. 

 

그런데 

이 정책을 내는 사람들이 

두 가지를 계산하지 못하고 있어요. 

 

첫 번째는,

전월세 상한제가 

국회를 통과해서 

얼마 전부터 시행됐는데

 

같이 통과한 

계약갱신청구권이 4년으로 확정됐죠?

 

어짜피 임차인이 살고 있는 

4년 동안에는 

임차인 동의없이 

전세를 월세로 함부로 못 바꿉니다. 

 

그리고 

4년 뒤에 

그 임차인이 나가고 

새로운 임차인을 받을 때는 

 

어차피 전월세 상한제가 적용되지 않아요. 

 

다시 말해서,

현재 임차인이 

계속 살고 있는 4년 동안이나

4년이 지나서 새로운 임차인이 

들어오는 시점이나 

어느 시점에도 무용지물이라는 거예요. 

 

전세 임차인과 

월세 임차인을 동시에 보호하는 것처럼 보이는데

 

현행 임대차 보호법과 연관해서 

하나하나 적용해 보면

무늬만 그런거에요. 

 

두 번째는

전월세 전환율을 하향조정하는 것이 

전세를 월세로 바꾸는 임대인에게는 손해이지만 

반대로 갑자기 돈이 좀 필요해서

월세를 전세로 바꾸는 임대인에게는 

상당히 이득이라는 거에요. 

 

다시 한 번 계산으로 확인시켜 드릴게요. 

 

이번엔 역으로 

보증금 5,000만원에 월세 200만원을

전세로 전환해 보겠습니다. 

 

전월세 전환율이 4%인 경우에는

전세가 6억 5,000만원이 나오지만

 

전월세 전환유리 2.5%라고 하면

전세가 10억 1,000만원을 받을 수 있는 거죠. 

 

정부의 여러 정책때문에

가뜩이나 사라지고 있던

전세의 감소가 더욱 가속화됐다.

 

이러한 여론이 폭주한 직후에

추진되고 있는 정책입니다. 

 

임대인들이 점점 전세를 

월세로 바꾸고 있는 상황에서 

전월세 전환율을 하향 조정하면 

 

맨 처음 계산했던 것처럼 

월세를 놓는 것에 대한 매리트가 적어지니까 

 

임대인들이 월세로 전환하는 속도를 

일부 늦출 수 있는 것은 맞아요. 

 

하지만 

모든 것에는 양면성이 있습니다. 

 

반대의 경우를 계산해 본다면

이게 과연 전세가격을 안정시키고 

전세 임차인을 보호하는 것으로 보이시나요? 

 

전월세 전환율을 낮춤으로써 

나올 수 있는 반대쪽의 

부작용을 막을 수 있는 방법이 

하나 있습니다. 

 

180석을 이용해서 법을 

또 바꾸면 돼요. 

 

또 어떤 부작용이 있을 지는 모르겠지만

법을 일단 바꾸면 

이 부분은 막을 수 있습니다. 

 

 

 

 

 

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