임대차 3법이 가져올 재앙?

 

 

 

 

임대차 3법이 과연 어떤 상황을 만들어 낼까요? 

과거에도 이와 비슷한 일이 있었습니다.

 

1989년 당시에 

3저라고 해서 

저달러, 저유가, 저금리로

1989년 전세대란이 있었습니다. 

그러면서 시장의 대규모의 유동성이 풀리는 

그런 시기였습니다. 

 

사람들이 돈이 많아지면 

가장 하고 싶은게 뭘까요? 

자기 집을 마련하는 거겠죠. 

 

자기 집을 마련하고 싶은 사람들은 많아졌지만 

주택은 제대로 공급되지 못했고 

그게 그대로 집값 상승으로 되니까 

"내가 가지고 있는 돈으로는

집을 못사겠네?"

그래서 급하게 또 전세.

그러면서 전세값은 더 많이 오르는 일들이 벌어졌습니다. 

 

얼마나 심각한 상황이었냐면?

1987년부터 1990년대까지

집값은 68%가 올랐구요. 

전세가격은 무려 86%나 올랐습니다. 

 

노태우 정권이 여기에 기름을 끼얹는 일을 하게 됩니다. 

전세시장을 안정시키겠다면

임대차 기간을 1년에서 2년으로 늘려 버리는 조치를 발표합니다. 

 

그랬더니 

집주인들이 2년치 임대료를

한꺼번에 다 올려버리는 겁니다. 

그래서 전세가격이 더 많이 올라갔죠. 

그러고 나서 정신 차린 

노태우 정부가 

200만호 공급계획을 내놓으니까 

1990년 말에 진정이 되었던 일이 있었어요. 

 

당시 노태우 정부는 정책을 잘못 생각합니다. 

어떻게 보면은 치부를 봉쇄하겠다.

주거개념 정착을 겨냥하겠다.

하면서 

다주택자 보유를 막을 수 없다고 하면서 

오히려 전세값이나 임대료를 강력히 

억제하는 정책을 마구 퍼부어댔던 겁니다. 

 

그러나 그 결과는

집값의 급속한 상승!

전세값의 어마어마한 상승을 가져 왔구요. 

 

그 결과 나중에 정신 차려서 

200만호 공급을 하고 나서야 

우리가 정책이 잘못되었구나!

결국 집값을 잡을 수 있는 거는 

시장경제 원리에 맞춘 

수요가 많을 때는 공급을 늘리면 가격이 안정되는구나. 

그 원리를 깨닫게 된 겁니다. 

 

 

30년 전에 깨달았던 이 원리를

문재인 정부가 지금 다시 실책을 반복하고 있는데요. 

 

현재 문재인 정부에서 밀어붙이고 있는

임대차 3법!

어떤 재앙을 가져오게 될지 자세히 알아보도록 하겠습니다. 

 

문제는 지금의 현 상황을 갖다가 

그 당시와 대비하는 건 더 위험한 겁니다. 

왜냐하면 

그당시에는 노태우정부는

취임하자마자

어머한 물량을 공급하겠다는 계획을 

잡고 들어갔는데

현 정부는 반대라는 거죠. 

 

현정부는 분양가 상한제로 

민간주택시장은 완전히 위축시켜버리고 

공급계획도 

서울의 외곽지역, 비선호지역들도 해서 

1신도시보다도 더 위치가 안 좋은 곳이어서

물량 자체도 그 당시하고는 비교도 할 수 없을 정도로

적은 물량입니다. 

 

그렇다보니까 민간시장도 위축시켜버리고 

종부세, 양도세 이런부분을 대폭 늘림으로 인해서 

조세의 정감의 귀착에 
따라서 

매수자들이 부담해야될 가격들이 

더 높아지는 것이죠. 

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지금 주택임대차 3법 상당히 큰 화두인데요. 

지금 이거는 전세값 폭등만이 아닌데요. 

이거는 수급 논리로 이해를 해야합니다. 

수급논리라는 건

시장의 매물, 전세 매물, 월세 매물이 나와야 되는데

이제 4년 동안 전세 매물과 월세 매물이 잠겨버리는 겁니다. 

 

그럼 쉽게말해

입주 물량 말고는 새로 서울에 진출해야 되는 사람들,

예를 들어서 신혼부부라든지

자녀들을 위해 좋은 학군으로 가려는 사람들이라든지

경기도권에서 서울로 이전하는 사람들

아니면 직장 이전 수요

이러한 수요자들은 가격을 더 높일 가능성이 높죠. 

 

과거에 훨씬 더 낮은 가격으로 살 수 있었던 

전세가

이제는 월세시대로 본격적으로 들어서게 되었다고 보는 거죠. 

 

왜냐면

물량은 한정되어 있어요. 

그러면 신축만이 답인데

신축은 계획을 하고 분양을 하고 나서 

2~3년이 걸리거든요. 

문재인 정부 초기에 

분양가 상한제로 민간 주택 시장을 완전히 위축시켜 버렸어요. 

 

그러니까 문재인 정부 들어서고 나서 

입주자 모집공고, 그러니까 

분양을 하는 물량들이 

완전히 반 이상으로 줄어든 것이죠. 

 

그럼으로 인해서 

서울에서 더이상 신규 입주물량 발생도 어렵구요. 

 

매년 20만 가구씩 늘어나는 

가구수를 다 소화해 내기에는

서울의 부동산 시장 자체가 

너무나도 신규 입주 물량이 부족한 상황입니다. 

 

따라서 지금 

주택 임대차 3법도요. 

현재 문재인 정부의 주태 가격 폭등을 위한 

퍼펙트 플랜이 아닌가 싶어요. 

 

왜 문재인 정부가 이정도 까지 왔는가? 

지금 매매가 폭등이 무섭게 나오고 있어요. 

일주일 사이에

서울 평균 거래가가 천만원씩 상승했더라구요. 

 

매매 시장에서 더이상 물량이 나올 수 없다는 걸

알고 있다는 겁니다. 

 

어떻게든 국민들,

다 주택자 들어갔다가 압박해서 

일단을 매물을 내놓게 하는 방식으로 

포커스가 맞춰진 정책으로 보고 있구요. 

 

그러니까 

다주택자들을 압박하기 위한 수단이지

이게 결코 전세 세입자들을 보호하는 정책은 아닙니다. 

 

4년의 기간이 지나고 나면은

결국은 임대인 입장에서는 임차인을 내쫓을 것이고 

신규 임차인을 들이게 되면은 5% 상한선을

 

지자체에서 

임대료 상한을 5%이내에서 올릴 수 있다고 하니까 

기존 임차인에게는 해당이 되지만 

신규 임차인에게는 해당이 안되니까 

집주인들이 세입자를 

새로 모집하려고 하겠죠. 

 

기존 세입자하고는 계약을 안 할 것으로 보는 거죠. 

 

임대차법을 빠져나가는 방법도 있는데요. 

계약갱신청구권을 

청구를 할 수 없는 방법이 있는데요. 

실제 입주를 하면 되니까요. 

 

그런데

현 정부에서는 매물을 유도하려는 정책이기 때문에

실 입주자가 실 입주할 사람한테

집을 매도한다면? 

매도한다면 어짜피 계약갱신청구권을 쓸수가 없어요. 

 

잔여기간이 6개월정도 남았다라고 치면

1년 6개월정도 전세를 살고 

6개월 후에는 계약갱신청구권을

해야지. 하고 임차인을 생각할 수 있겠지만 

주인이 새로운 사람한테 먼저 매도해버리면

청구를 할 수 없게 되겠죠. 

 

따라서 

이법의 진정성 자체가 임차인을 보호하는 법이 아니에요. 

시장의 매물

그러니가 다주택자들을 압박하기 위한 수단의 법인겁니다. 

 

이 정책이 절대

시장을 안정시킬 수 없다는 것은

시장의 물량 자체는 한정되어 있는데

임차인들의 거주기간을 늘려주게 되면

새로 시장에 등장할 수 있는 물량자체는 존재하지 않게 되는 거죠. 

 

그런 상황에서 희소가치가 붙기 때문에

부르는 게 가격인 되는 것이죠. 

 

오히려 이거는

전세값, 월세값을 폭등시키는 정책입니다. 

 

이거는 부동산 시장 전문가뿐만 아니라 

경제 전문가 누구나가 동일한 예측을 하고 있습니다. 

 

그럼에도 불구하고

임대차 3법을 강행할 수밖에 없었던 이유는 

우선 당장 시장의 폭등하는 가격 좀

어떻게 진정시켜 보려고 

다주택자들을 압박하기 위한 용도지만

이거는 정말 최악의 수위입니다. 

 

 

참조 : 펜앤드마이크

 

 

 

 

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