주택 청약이 뭐냐고? 그렇게 난리지?

주택청약저축이라고 하면

"새 아파트"를 분양받기 위해 가입하는 저축이라고 보시면 됩니다. 

 

막 공사를 시작하려는 아파트가 대상입니다. 

기존에 동네에 있던 아파트들은 돈만 있으면 계약하고 구매가 가능합니다. 

 

우리나라는 돈이 있다고 해서 새 아파트를 1순위로 구매를 할수가 없어요. 

나라에서 정한 조건 중에 조건이 가장 좋은 사람에게 새 아파트를 살 수 있는 "권리(기회)"를 주거든요. 

 

그 아파트를 주는 건 아니에요. 

 

나라에서 정한 조건이라는 거는 

부양 가족수, 무주택기간, 청약가입기간 정도가 됩니다. 

 

3가지의 조건의 수가 높을수록 점수가 높아집니다. 

현실적으로는 수도권은 최소 20년정도는 무주택기간을 가져야지만 청약이 당첨될 수 있습니다. 

 

왜냐면 무주택 기간이라는 거는 

만 30세부터 무주택 기간에 산정이 됩니다. 

그래서 내가 20살부터 30살까지 집이 없다고 해도 

이 기간은 무주택 기간에 산정되지 않습니다. 

 

그래서 20대분들은 청약에 당첨될 가능성 자체가 거의 0에 가깝습니다. 

 

그러면 어차피 지금 당첨될 확률도 낮은데 

왜 이른 나이에 가입하는게 좋을까요? 

 

일단 처음에 말했던 3가지 조건 중에 

2가지에 해당이 되는데요. 

 

무주택기간과 청약가입년수 득점이 있습니다. 

 

이거 말고도 2~30대분들이 당첨이 될 수도 있는데요. 

일단은 특공(특별공급)으로 당첨이 될수도 있습니다. 

나이가 어릴지라도 노부모를 부양하거나 

신혼부부이거나 다자녀를 낳았거나 

정부 이전으로 인한 소속부처의 공무원들을 대상으로 하는데요. 

이런 특별 공급은 따로 물량이 있어요.

 

한 지역에 아파트가 나오면 

거기 청약에 지원하는 분들의 경쟁률이 1,000 : 1정도는 됩니다. 

그런데 특공같은 경우는 

1,000 : 1에 비해서 굉장히 낮은데요. 

30 : 1 아니면 50 : 1정도 합니다. 

 

다만 이 특공에도 

연 평균 소득을 봅니다. 

소득이 우리나라 국민소득을 초과하면 신청이 불가합니다. 

 

신혼청약을 노리시는 분들은 

보통 2명이 맞벌이를 하기 때문에 

애를 임신했을 경우에 1명이 휴직을 하게 되는데

이분의 소득이 없어지겠죠.

 

그런데 청약에서는 이 한가구의 소득을 기준으로 계산을 하기 때문에

상대적으로 이 가구의 소득수준은 낮아져서 특공에 지원할 수 있는 자격이 생기는 거죠. 

 

이렇게 자격이 생긴다고 해도 

이것 또한 경쟁률이 높기 때문에 

요즘 사람들은 그냥 돈이 있으면 

집을 바로 삽니다. 

 

두번째로 LH공사 등에서 지은 

국민주택이 있습니다. 

이 또한 평균 소득은 필수 조건이지만 

우리나라 중위소득 정도를 가지고 있으면서 

청약 납입횟수가 많다면 당첨될 확률이 민영주택에 비해 높습니다. 

왜냐면 국민주택은 민영주택에 비해서는 가격이 덜 오릅니다. 

그러다보니까 투자를 목적으로 하시는 분들은

국민주택보다는 민영주택에 들어가시죠. 

 

국민주택은 기본 평수는 안되고 

전용면적 85제곱미터 이하로 지어지기 때문에 

대략 26평이 되겠네요. 

정말 실 거주 하실 분들이 많이 들어가십니다. 

상대적으로 젊은 나이에도 청약에 당첨될 수 있다는 거죠. 

 

만약에 청약에 당첨이 되었다면 

이제서야 이 집을 살 수 있는 권리를 얻은 거에요. 

이제는 내가 내 돈을 내고 그 집을 계약을 해야 돼요. 

일주일 내에 계약금을 무조건 내야합니다 .

계약금은 보통 분양가의 10%정도인데요. 

 

예를 들어서 분양가가 5억이면 

5천만원이 당장 일주일 내에 필요합니다. 

사실 일주일도 정말 긴 기간이구요. 

보통은 3일정도 하더라구요. 

 

청약을 무자비로 넣으시면 안되구요. 

계약금을 낼 수 있을 때에 넣어야 합니다. 

청약 자체가 당첨되기가 진짜 어려워요. 

그러다보니까 한번 청약에 당첨되면 

재 당첨 제한이라는게 생깁니다. 

이거는 투기과열지구같은 경우에는

10년 동안 청약에 당첨될 수 없습니다. 

 

청약에 당첨되어야 하는 이유는? 

분양가가 주위 시세 대비 훨씬 저렴하기 때문인데요. 

새 아파트를 짓는 건설사죠. 

건설사에서 분양가를 마음대로 높이질 못해요. 

 

우리나라 주택 보증 공사에서 분양가에 대한 검토를 받는 거구요. 

두번째로는 분양가 상한제가 있습니다. 

 

분양가 상한제가 뭐냐면요. 

예를 들어 강남에 새 아파트가 분양을 해요. 

그러면 강남 시세가 20억 30억되니까 

건설사는 20억 혹은 30억에 분양하고 싶을거에요. 

정부가 그걸 허락하지 않죠. 

기본적인 택지비와 건축비만 더해서 분양가가 주위에 비해서 

저렴하게 형성됩니다. 

 

강남권과 같은 핫한 지역을 

투기과열지구라고 부르는데요. 

투기과열지구는 최대 40%까지만 대출이 가능합니다. 

그리고 지방이나 인기가 떨어지는 지역은 

비규제지역이라고 하는데요. 

여기는 대출이 최대 70%까지 받을 수 있어요. 

 

이런 비율을 LTV라고 하는데요. 

지금 내가 이 아파트를 사기 위해 대출받을 수 있는 비율입니다. 

 

예를 들어 내 주위 시세 20억이고 새 아파트 분양가가 10억이라면

투기 과열지구로 LTV 40%가 되고 따라서 4억 중도금 대출에 

실제 현금 6억이 필요하구요. 

취득세 등 각종 세금은 제외하고 계산할게요. 

 

그러면 현금 6억으로 20억짜리 아파트를 살 수 있다는 거구요. 

시세 차익이 14억이 발생하는 거죠. 

 

요즘은 투기를 막기 위해 

전매제한이라고 해가지고 

당첨이 되면 2년동안 실거주를 무조건 시켜서 매매를 못하게 하는 제도도 생겼습니다. 

왜냐면 사람들이 분양 받은 후에 시세 차익이 크니까 바로 팔아버리거든요. 

 

이렇게 팔고 차익을 얻어서 그걸로 또 다른 데 투자를 하는 거구요. 

그러다보니까 아파트 값은 계속 올라갈 수밖에 없죠. 

돈이 있는 사람은 계속 투자를 해서 자산을 불려 갈 수 있고 

돈이 없는 사람은 계속 집을 더 못사게 되는 거죠. 

 

월급보다 아파트 값 상승이 훨씬 가파르게 이루어지고 있죠. 

이렇게 부동산 정책은 거의 한달 한번 꼴로 바뀌고 있어요. 

정부에서도 노력을 하고 있겠지만 쉽게 잡히지는 않겠죠.